裁判要旨

    房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。房产管理局为明显不具备固定界限和独立使用价值的部分房屋空间颁发房产证的行为系滥用职权行为，应予以撤销。

    案 情

    1987年8月11日，原告刘某取得了编号为242的土地使用证。1991年9月1日，县政府将刘某该土地证上土地登记在刘某、刘甲（刘某长子）名下，并颁发了国用（）字第15-648号、国用（）字第15-647号国有土地使用证，东边是刘甲、西边是刘某，面积也有所减少。1992年10月30日，因道路扩宽改造需占用刘某、刘甲部分土地，刘某与该县城关镇人民政府达成拆迁、补偿、安置协议书，拆迁后刘某、刘甲两人剩余的土地均为不规则形状。1994年在刘某、刘甲剩余的土地上建起了两层房屋，由刘某一直管理使用至2003年。2003年12月20日，刘某、刘甲、刘乙（刘某次子）、刘丙（刘某三子）达成“临街房子的分配意见”，主要内容为：“我家临街房建于一九九四年，是在道路扩充后剩余宅基地上建立的，建房时说过，房子建成后属家庭共同所有，该房子前段时间一直有我管理，现在我年岁已高，不想再过多管理家庭事务，想把房子分给儿孙，经征求各人意见，刘甲提出不要，想把房子让给两个弟弟。经过协商，刘乙、刘丙各拿出三万元，共计六万元，交给刘甲，房子归刘乙、刘丙所有。”刘甲、刘乙、刘丙分别在签字人处签名。同日，刘乙、刘丙分别将3万元交给刘甲，刘甲给二人分别写下收条。之后该房子一直由刘乙、刘丙管理使用。2013年7月23日，刘甲补办了国用（）第15-647号（补）国有土地使用证。2013年10月，刘甲向房产管理局申请房屋所有权登记，房产管理局为刘甲颁发了房字第20130110-03-224号房屋所有权证书，将刘甲土地证确权的土地上面的两层房屋的部分确权给刘甲所有。

    刘某不服房产管理局为刘甲颁发房产证的行为，向法院提起行政诉讼。

    审 判

    法院生效裁判认为：中华人民共和国建设部《房屋登记办法》第十一条第三款规定：申请人应当对申请登记材料的真实性、合法性、有效性负责，不得隐瞒真实情况或者提供虚假材料申请房屋登记。第三人刘甲向被告房产管理局提出房屋登记申请时，明知自己于2003年12月20日与原告刘某及第三人刘乙、刘丙签订有关于该房产分配处理的书面意见，且已经收到刘乙、刘丙6万元房款， 却仍以自己的名义申请颁发房屋所有权证，明显属于隐瞒真实情况的情形。《房屋登记办法》第十条规定：房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。被告房产管理局在为第三人刘甲颁发房屋所有权证时，根据刘甲国有土地使用证确权的土地面积上的整幢房屋的一部分切割办证，经现场查看可知为刘甲颁发房屋所有权的部分房屋明显不具备单独的间、室、套、层、幢等固定界限和特定有独立利用价值的空间，明显涉及他人房屋权益，实属不当。故被告房产管理局为第三人刘甲颁发的房字第20130110-03-224号房屋所有权证，明显与《房屋登记办法》的规定相抵触，且侵犯他人合法权益。故依据《中华人民共和国行政诉讼法》第五十四条第（二）项第5目之规定，判决如下：

    撤销被告房产管理局为第三人刘甲颁发的房字第20130110-03-224号房屋所有权证。

    案件受理费50元，由被告房产管理局负担。

    一审判决作出后，原被告均未上诉，判决已发生法律效力。

    评 析

    本案涉及两个主要问题：一是刘甲所申请登记的房屋是否符合登记要求；二是房产管理局在为申请人颁发房产证时，应履行何种审查职责。

    一、刘甲所申请登记的房屋不符合房屋登记要求

    《房屋登记办法》第十条规定，“房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。国有土地范围内成套住房，以套为基本单元进行登记；非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。集体土地范围内村民住房，以宅基地上独立建筑为基本单元进行登记；在共有宅基地上建造的村民住房，以套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。” 房屋是可分物，但不能无限制分割，规定按基本单元进行登记，可以使登记的房屋权属更为清楚，也避免当事人将不宜分割的房屋 (如成套住宅)分割登记。那么本案中刘甲所申请登记的房屋是否一个基本单元呢？

    从《房屋登记办法》第十条的规定可以看出，房屋基本单元应当具备三个特征：有固定界限，可以独立使用，有明确、唯一的编号。此处的固定界限不是当事人自己任意分割或者围护形成的，而应当是经过规划设计时批准的，或者是经过施工图审查后的图纸规定的界限。这就排除了实践中一些房屋登记不规范的行为，如不能将一套、一间房屋分割为几个部分后分别登记。本案中，刘甲申请登记的房屋是在道路扩建后剩余土地上建造的，土地使用权登记在刘某、刘甲名下，均为不规则形状，房屋空间无法与土地使用权完全对应。房产管理局为刘甲颁发的房屋所有权证确认的是刘甲享有的土地使用权上的房屋部分空间，系将整套房屋按不规则对角线的方法切割办证，与刘某享有的土地使用权上的房屋空间之间没有固定界限，也不能独立使用，因此，不具备基本单元的特征。

    二、房管局为刘甲颁发房屋所有权证的具体行政行为应予以撤销

    《物权法》第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”不动产登记具有物权公示效力，房屋登记作为不动产登记的主要内容，对于保护权利人合法权益、保障房屋交易安全起着重要作用，因此，房屋登记机构应当严格履行法定职责。房屋登记行为是房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为，是房屋登记机构依职权实施的具体行政行为。

    《物权法》第十二条规定，“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”该条规定了登记机构查验材料、询问申请人、实地查看等职责。《房屋登记办法》第十九条对实地查看的范围作了更为具体明确的规定，“办理下列房屋登记，房屋登记机构应当实地查看：（一）房屋所有权初始登记……”本案中，刘甲提出的房屋登记申请是自建房的登记申请，属于房屋所有权初始登记，房管局应当进行实地查看。《房屋登记办法》第二十二条规定，“有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记……（四）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的……”本案中，进行实地查看可以发现刘甲所申请登记的是明显不具备固定界限和独立使用价值的房屋部分空间，不符合房屋基本单元的特征，应当不予登记，并书面告知申请人不予登记的理由。然而房管局却没有严格履行审查职责，无视刘甲申请的房屋不具备基本单元特征、不符合登记要求的事实，违规给刘甲颁发房屋所有权证，系滥用职权行为。

    根据《行政诉讼法》第五十四条第二项第五目之规定，滥用职权的，可以判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出具体行政行为。据此，法院判决撤销被告房产管理局为第三人刘甲颁发的房屋所有权证的判决是正确的。